泛海控股(000046.CN)

泛海建设:开发运营有所提速

时间:13-04-22 00:00    来源:中信建投证券

泛海建设发布2012年年报,实现营业收入44.45亿元,增长121.97%;营业利润9.63亿元,增长184.4%;归属母公司所有者净利润7.82亿元,增长203.38%;EPS0.17元。每10股派1元。

毛利率符合预期,商业整售助力业绩:公司营业收入大幅增长,主要因为公司项目经历前期较长时间的开发后终于步入收获期。12年公司在推进商业项目整售方面的努力卓有成效,杭州泛海国际中心A栋写字楼大单销售8亿,B栋写字楼整售10亿,武汉泛海国际SOHO城大单销售约7亿。12年,公司地产业务结算毛利率超过60%,销售和管理费用率显著下降,抵消了财务费用上涨对营业利润的负面影响。公司12年合同销售额超过50亿,即使不算写字楼,也接近25亿,同比增幅超过100%。目前公司在手的项目都是处于核心城市核心区域的优质资源,近几年开复工规模持续增大,未来将形成丰富的可售资源。

长期资金压力较大,加快现有项目开发是关键:12年写字楼整售较大程度上地缓解了公司短期资金压力。预计公司未来将增加持有型物业。优秀的运营管理将持续提升持有型物业的价值,12年投资性房地产公允价值变动净收益1700万,未来将持续增加。但是,选择持有物业对公司资金的长期周转是较大的考验,12年末净负债率超过160%。预计未来公司在土地市场上的投资仍然将保持谨慎,公司在13年提出加速开发,未来能否较快地化资源为利润仍然是关键。

投资评级与盈利预测:公司项目资源属性较强,但也沉淀了较多的成本,公司连续几年来经营性现金流为负,而实际上公司并未获取更多的项目,在原有项目运营方面公司周转效率并不高,因此公司的净负债率连年攀高。12年以来公司的项目运作方面有所加速,13年更是提出新开工310万平米,较12年大幅增长,公司项目开发有望进一步加快。我们预计公司13、14年EPS分别为0.13、0.22元,暂时维持“中性”评级。