泛海控股(000046.CN)

泛海建设:销售下降,商业地产逐步进入收获期

时间:12-05-02 00:00    来源:天相投资

2011年业绩概述:公司实现营业收入20.03亿元,同比增长23.23%;营业利润3.38亿元,同比增长102.92%;归属母公司所有者净利润2.58亿元,同比增长109.85%;基本每股收益0.06元/股。分配预案为每10股派现0.6元。

2011年项目结算量价齐升。2011年公司业绩大幅提升的主要原因为本期房地产结转规模及结转价格较去年同期皆有较大提升。2011年公司共实现房地产销售收入16.83亿元,同比增长23.48%,由于结算价格同比提升,毛利率同比提升5.61个百分点,并且导致土地增值税增加,导致营业税金比率同比提升5.6个百分点.

销售大幅下降。公司今年销售的主要项目有浙江泛海国际中心、武汉樱海园、深圳拉菲花园二期等项目,从现金流量表来看,2011年公司销售商品及提供劳务收到的现金为14.07亿元,同比下降38.85%,销售有较为明显的下滑。且由于三季度大规模的结转,公司的预收款项从年中的10.45亿元减少至1.51亿元,可结转资源较少,业绩锁定度不高。

短期资金压力较大。截至2011年12月末公司账面现金为8.51亿元,较年初下降68.20%,仅为短期负债和一年内到期非流动负债的22%,短期资金压力较大。真实负债率为63.21%,长期财务杠杆高于行业平均水平。

商业地产项目逐渐进入收获期。公司于2011年初开始加大商业地产项目的开发建设力度,并有计划底选择持有其中的优质项目,以增加自持物业比例。目前浙江泛海国际中心、武汉泛海城市广场等商业地产项目已逐渐进入收获期,稳定的租金收入将有效缓解公司开发业务下滑的风险。

2012年将压缩开工,继续补库存。2011年公司压缩了新开工面积,预计2012年总开发规模为315万平米,较2011年实际开复工411万平米下降23.36%。但公司表示2012年仍然会继续补库存,计划完成大连及沈阳的拿地工作。

盈利预测及投资评级。我们预计公司2012年-2013年EPS为0.08元、0.12元,以最新收盘价4.68元计算,动态市盈率为59倍和39倍,估值水平较高,公司项目储备丰富,但预计短期内业绩表现一般,维持“中性”评级。